Валерий Шевченко готовился переехать в новую трехкомнатную квартиру в престижном районе Берлина Пренцлауэр-Берг, когда случилась катастрофа.
Прошло больше года, а она все еще разворачивается как часть беспорядков в немецком жилье.
Компания Project Immobilien-Gruppe, застройщик многоквартирного жилого дома, в котором Шевченко купил квартиру, обанкротилась, что привело к остановке строительства всего за несколько месяцев до предполагаемого переезда семьи из трех человек.
Спустя год объект все еще оставался заброшенным, оставив Шевченко в подвешенном состоянии. Они не только застряли в аренде на неопределенный срок, но и их первоначальный взнос в размере €250 000 ($278 340) — около половины общей стоимости квартиры — связан в процессе банкротства. Теперь, помимо арендной платы, они выплачивают проценты по кредиту, который взяли для финансирования первоначального взноса.
Валерий Шевченко на строительной площадке квартиры, которую он купил для своей семьи в Берлине. Фотограф: Лаура Мальш/Bloomberg
«Это были удручающие несколько дней после того, как мы получили эту новость», — сказал Шевченко, 34-летний инженер-программист, переехавший в Берлин из России в 2017 году. Он чувствует себя разочарованным не только застройщиком, но и политиками, которые, по его мнению, должны лучше защищать покупателей жилья. «Я не думал, что что-то подобное возможно в Германии», — сказал он.
Недостроенные каркасы будущих домов стали обычным явлением по всей стране. Более 1000 компаний, занимающихся недвижимостью, обанкротились с 2022 года из-за последствий резкого роста расходов на строительство и быстрого повышения процентных ставок центральными банками.
Хотя эта динамика широко распространена, влияние в Германии было особенно сильным из-за объема капитала, который был инвестирован в рынок, долгое время считавшийся одним из самых безопасных в Европе. Жадные до доходности пенсионные фонды и крупные арендодатели навалились на финансирование застроек и покупку жилых портфелей, что привело к росту цен на жилье.
Амбициозные приобретения по высоким ценам подпитывались обильным дешевым долгом как на рынках облигаций, так и в банках. В отличие от большинства других европейских стран, немецкие проекты могли осуществляться с «небольшим или (почти) нулевым капиталом», согласно презентации PwC. Такое высокое кредитное плечо означало, что они были особенно уязвимы, когда расходы на строительство резко возросли, а финансирование иссякло.
«Мы видели много ситуаций, когда люди фактически брали кредит под залог земли у банков, чтобы заняться планированием, но ничего не делали», — сказал Зак Воган, главный инвестиционный директор по недвижимости Arrow Global, инвестор в проблемные активы. «Банки сидят на большом кредите, и вы даже не можете предварительно продать квартиры, потому что девелоперская компания по сути исчезла».
Нехватка доступного жилья подпитывает разочарование, которое переросло в антииммигрантские настроения, поскольку многие избиратели обвиняют мигрантов в ухудшении жилищного кризиса. В воскресенье крайне правая партия «Альтернатива для Германии», как ожидается, победит на выборах в Бранденбурге, земле, окружающей Берлин, в то время как правящие партии, скорее всего, потерпят крах. Это будет вторая победа партии на региональных выборах после Тюрингии в начале этого месяца.
Замороженные строительные площадки — это тотем трудностей, с которыми сталкивается правительство Германии, пытаясь продвигать новое строительство на рынке, который не поспевает за спросом. Коалиция канцлера Олафа Шольца не выполнила своего обещания строить не менее 400 000 жилищ в год. Экономисты Deutsche Bank прогнозируют, что в 2024 году будет завершено строительство всего 260 000 единиц жилья, а в 2025 году — 265 000.
«Кризис в жилищном строительстве затянется надолго», — сказал Клаус Вольрабе, старший экономист немецкого института Ifo, ежемесячные опросы которого показывают, что настроения в секторе близки к рекордно низким уровням. «Компании все еще ищут признаки надежды».
Строительство пережило самый большой спад среди всех секторов с точки зрения валовой добавленной стоимости в экономике в прошлом квартале, и замедление добавляет встречных ветров к и без того осажденной экономике Германии. Эффекты волн также проявляются в смежных отраслях, от производителей мебели до производителей химикатов.
Небольшие строительные компании особенно сильно пострадают от недавнего падения новых заказов, считает Рене Хагеманн, заместитель управляющего директора немецкой строительной ассоциации HDB, отметив, что снижения процентных ставок будет недостаточно для возрождения сектора. «Прежде всего, инвесторам нужна долгосрочная стабильность, а сейчас это не так», — добавил он.
«Германия продолжит оставаться одной из отстающих стран на рынке европейской недвижимости», — сказал Кристиан Фладеланд , соисполнительный директор Heimstaden Bostad, шведского арендодателя, владеющего зданиями от Великобритании до Польши, включая почти 30 000 домов в Германии. «Строить новое жилье стало дороже, и существенный дисбаланс на рынке жилья усиливается».
Боль особенно остра для таких людей, как Шевченко, которые подписали договоры купли-продажи добросовестно, но у которых мало вариантов, кроме как ждать и надеяться. Процесс банкротства направлен на то, чтобы как можно быстрее расплатиться с кредиторами, и он плохо подходит для реструктуризации строительных проектов, которые требуют значительных инвестиций, прежде чем можно будет заработать какие-либо деньги.
«Семьи, которые купили квартиру, чтобы жить там, — возможно, им даже пришлось съехать из своей старой квартиры, — испытывают большой личный стресс, если не удается завершить эти проекты», — сказал Фолькер Бём из юридической фирмы Schultze & Braun, который выступает в качестве управляющего по делу о банкротстве Project Immobilien.
Хотя многие администраторы, такие как Бём, стремятся завершить проекты, заставить их работать — это сложная задача. Получение новых средств для оплаты подрядчикам и покупки материалов может быть дорогим, а существующие кредиторы часто не желают вкладывать хорошие деньги после плохих. Иногда бремя может даже лечь на плечи самих потенциальных покупателей жилья, чтобы они внесли дополнительные средства.
Для некоторых инвесторов эти наполовину построенные объекты могут представлять собой привлекательную возможность относительно дешево приобрести проекты и извлечь выгоду из ограниченного рынка в будущем. Например, Arrow Global выкупила застройщика Interboden из-за неплатежеспособности в июне с намерением не только завершить свой портфель проектов, но и заняться другими объектами, нуждающимися в свежих деньгах.
«Мы наблюдаем многочисленные замороженные проекты — в принципе хорошие проекты на разных стадиях — некоторые из которых частично или почти завершены, а у разработчиков просто закончилось финансирование», — сказал Вон из Arrow.
Не только застройки нуждаются в новых инвестициях. Большая часть существующего жилого фонда Германии была построена в 1970-х годах или ранее и нуждается в модернизации. Многие арендодатели сократили капитальные расходы, чтобы сэкономить деньги, но улучшения становятся все более неизбежными, особенно с учетом правил энергоэффективности.
«Большая часть жилого фонда в Германии довольно устарела и требует значительных инвестиций, чтобы поднять рейтинг энергоэффективности с ужасного до приемлемого», — сказал Бен Бьянки, глава европейского подразделения группы недвижимости Oaktree Capital Management, который стремится скупить жилые портфели у испытывающих нехватку средств арендодателей для проведения реконструкции.
Заброшенная строительная площадка проекта MALMO28 в районе Пренцлауэр-Берг в Берлине. Фотограф: Лаура Мальш/Bloomberg
Тем временем рынок продолжает сжиматься. При отсутствии стимулов для начала строительства нового жилья разрыв между ценами на новое и существующее жилье увеличивается, что является одним из показателей усиливающегося дефицита новостроек.
Это означает мало перспектив для облегчения положения потенциальных покупателей жилья, таких как Шевченко. Их проект был подхвачен новым подрядчиком весной, но строительство не возобновилось этим летом, как надеялись.
«Я действительно беспокоюсь, что они тоже уйдут, как только поймут, что завершение этого дела не так прибыльно, как им хотелось бы», — сказал Шевченко.
Источник: Bloomberg
